上海第六批集中供地:四宗宅地成交总额148.44亿元,仅一宗溢价成交
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10月25日,上海今年第六批集中出让的住宅用地进入现场竞价环节,9宗地块组成4个出让组合,成交总额为148.44亿元,出让面积为19.68万平方米,规划建筑面积50.69万平方米。其中,杨浦区N090602单元K2-04(134街坊)、G2-5(137街坊)地块溢价成交,其余地块均底价成交。
杨浦区宅地溢价成交
杨浦区N090602单元K2-04(134街坊)、G2-5(137街坊)地块组合吸引两位竞买人,最终,中国海外发展(00688.HK)旗下的杭州中海宏鲲房地产有限公司经过19轮竞价竞得,成交价为32.131亿元,溢价率2.32%,未触及43.9614亿元的中止价,成交楼板价69158元/平方米。
据克而瑞上海统计,今年以来,中国海外发展11次参与上海的土地竞买;参与该地块竞买的另一位竞买人为保利置业集团(00119.HK)旗下上海盛真置业有限公司。
杨浦区N090602单元K2-04(134街坊)、G2-5(137街坊)地块
出让文件显示,杨浦区N090602单元K2-04(134街坊)、G2-5(137街坊)地块规划为居住用地,起始总价为31.401亿元,容积率为2.5,出让面积为18584.12平方米。其中,K2-04地块出让面积为14206.81平方米,起始价24.5067亿元;G2-5地块出让面积为4377.31,起始价为6.8943亿元。
华润置地46亿元竞得宝山区商住办地块
本次出让地块起始总价最高的为宝山区W12-1301单元32-04、11-01地块,起始总价为46.1169亿元,起始楼板价为19803元/平方米。该地块由华润置地(01109.HK)旗下的深圳市润运房地产有限公司以底价竞得,楼板价为9803元/平方米。
宝山区W12-1301单元32-04、11-01地块
出让文件显示,该地块用地面积65227.06平方米,规划建面232878.37平方米,中止价59.95亿元。其中,32-04地块规划为居住用地,出让面积为30321.70平方米,容积率为2.5;11-01地块规划为办公楼、商业用地、居住用地,出让面积为34905.36平方米,容积率为4.5%。
宝山区W12-1301单元32-04、11-01地块
据好地网消息,该地块3公里范围内在售的中环置地中心·润府项目,最近一次开盘为今年7月,推出204套,认购率147%,均价为67974元/平方米,整盘累计去化率约91%。
闵行区两宗宅地均以底价成交
闵行区的两宗地块均以底价成交。
其中,象屿地产集团有限公司旗下的上海象创房地产开发有限公司以41.0639亿元的底价竞得闵行区MHPO-1316单元01-03、01-02、03-02地块,楼板价为29200元/平方米。出让文件显示,该地块规划为居住用地,出让面积为69492.56平方米,规划建筑面积为140630.37平方米。
闵行区MHPO-1316单元01-03、01-02、03-02地块
另一宗位于闵行的MHP0-1404单元39-02、40-02地块,由上海城投置地(集团)有限公司以29.1316亿元的底价竞得,楼板价为33500元/平方米。出让文件显示,该地块规划为居住用地。
闵行的MHP0-1404单元39-02、40-02地块
机构:本次土拍遇冷
为何以组合形式出让,第三方机构克而瑞上海表示,此举呼应了8月27日发布的《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》中“对拟规划用作商品住房的地块按照建筑面积总量不变原则,统筹中小套型商品住房”的条款。具体地块规划设计条件在土地出让合同中予以明确。
以杨浦区N090602单元K2-04(134街坊)、G2-5(137街坊)地块组合为例,出让文件显示,在配建的保障性住房总建筑面积不变的前提下,配建的保障性住房建筑面积可在杨浦区定海社区G2-5地块(定海街道137街坊)与杨浦区定海社区K2-04地块(定海街道134街坊)间进行统筹设置。中小套型总住宅建筑面积不变的前提下,中小套型住宅建筑面积可在杨浦区定海社区G2-5地块(定海街道137街坊)与杨浦区定海社区K2-04地块(定海街道134街坊)间进行统筹设置。
本次出让地块均设置中止价格,这是上海推出的第二批实行“双高双竞”的地块。区别于此前的先竞价、触及中止价后竞高品质指标,再摇号的竞拍方式,新的规则取消了“摇号”环节,增加第二轮竞价,“价高者得”。触及中止价后,进入竞高品质及竞装修标准环节后,仍未产生竞买人的,进入第二轮竞价环节,本环节实行“价高者得”。
本次成交地块仅杨浦区的地块溢价成交,克而瑞上海形容本次土地竞买“遇冷”;另一家关注上海土地竞买的机构好地网同样表示,“从今天结果来看,房企在杨浦拿地从加预期走向了控预期”。
好地网表示,此次杨浦滨江地块溢价较低,并非完全意料之外,主要是两方面的原因。
一是地块自身的原因:本次地段不及7月份成交的位于内环内的杨浦滨江地块,本次成交地块位于内中环、接近中环;本次成交地块容积率2.5,7月份成交地块则为1.5;小环境较差,地块周边的城市界面较一般,片区还处于在拆迁和施工中等。二是市场方面的原因:今年的8月、9月,上海新房市场相对低迷;而且今年杨浦区供地量大、未来竞品较多,项目的去化压力比较大,预计去化速度不会快,甚至可能出现价格战等。